Arbeitsrecht: BGH schützt Mieter von Werkswohnungen: § 565 BGB unmittelbar anwendbar

Der BGH hat zahlreiche Mieter von Werkswohnungen besser vor einer Mietkündigung geschützt und entschieden, dass der soziale Kündigungsschutz auch dann gilt, wenn der Hauptmieter mit der Weitervermietung der betreffenden Wohnung keinen Gewinn erzielen will, sondern sie als Arbeitgeber Arbeitnehmern als Werkswohnung zur Verfügung stellt.

Die P-AG vermietete im Jahr 1965 eine Wohnung an die M-AG, die diese (wie in zahlreichen anderen Fällen) als Werkswohnung an einen ihrer Arbeitnehmer, den Beklagten zu 2, und dessen Ehefrau, die Beklagte zu 3, weitervermietete. Die Konditionen des Haupt- und des Untermietvertrages waren jeweils gleich und entsprachen den marktüblichen Bedingungen. Auch Miet- und Betriebskostenerhöhungen wurden in beiden Verträgen in gleicher Weise geltend gemacht. Der Beklagte zu 2 war aufgrund eines Sozialplanes der M-AG berechtigt, nach Beendigung seines Arbeitsverhältnisses im Jahr 1994 die Wohnung weiterhin als Pensionär zu bewohnen. Der Kläger ist Rechtsnachfolger der P-AG (auf Vermieterseite). Er kündigte gegenüber der Beklagten zu 1 als Rechtsnachfolgerin der M-AG (auf Mieterseite) den Hauptmietvertrag zum 30.06.2015 und forderte die Beklagten zu 2 und 3 zur entsprechenden Räumung und Herausgabe der Wohnung auf.

Das LG Frankfurt hatte die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichtete Klage abgewiesen

Das OLG Frankfurt hatte entschieden, dass das Untermietverhältnis infolge der Kündigung des Hauptmietverhältnisses in entsprechender Anwendung des § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB auf den Kläger als Vermieter übergegangen ist, da mangels Gewinnerzielungsabsicht der M-AG zwar keine „gewerbliche“ Weitervermietung vorliege die Interessenlage aber hinreichend vergleichbar sei. Mit seiner vom Oberlandesgericht zugelassenen Revision verfolgte der Kläger sein auf Stattgabe der Klage und Abweisung der Widerklage gerichtetes Begehren weiter.

Der BGH hat entschieden, dass eine gewerbliche Zwischenvermietung i.S.v. § 565 BGB auch dann gegeben sein kann, wenn der Hauptmieter mit der Weitervermietung der Wohnung selbst keinen Gewinn zu erzielen beabsichtigt, sondern sie als Arbeitgeber seinen Arbeitnehmern als Werkswohnung zur Verfügung stellt und hierdurch eigene wirtschaftliche Interessen verfolgt. Der BGH hat somit eine direkte Anwendbarkeit des § 565 BGB bejaht.

§ 565 Abs. 1 Satz 1 BGB regele den Fall, dass ein Mieter nach dem Mietvertrag den gemieteten Wohnraum gewerblich einem Dritten zu Wohnzwecken weitervermieten soll. Diese Vorschrift ordne insoweit an, dass der Vermieter bei Beendigung des (Haupt-)Mietvertrags in den zwischen dem Mieter und dem Dritten abgeschlossenen Mietvertrag eintrete. Hiermit solle sichergestellt werden, dass bei einer Weitervermietung aus lediglich wirtschaftlichen Interessen dem Endmieter bei Beendigung des Hauptmietvertrages derselbe soziale Kündigungsschutz zur Verfügung stehe, den er bei direkter Anmietung gehabt hätte. Eine „gewerbliche“ Weitervermietung i.S.v. § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB setze dabei eine geschäftsmäßige, auf Dauer gerichtete, mit Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausgeübte Vermietungstätigkeit des Zwischenmieters voraus.

Nach Auffassung des BGH sind diese Voraussetzungen im Streitfall durch die Weitervermietung der in großem Umfang angemieteten Wohnungen als Werkswohnungen an die Arbeitnehmer der M-AG erfüllt. Zwar hätte die M-AG seinerzeit die von ihr angemieteten Wohnungen – anders als bei der gewerblichen Zwischenvermietung im klassischen Sinne – nicht mit der Absicht der Gewinnerzielung an ihre Arbeitnehmer weitervermietet. Aber auch ein Arbeitgeber, der Wohnungen an seine Arbeitnehmer weitervermiete, verfolge hiermit eigene wirtschaftliche Interessen. Diese seien in dem Bestreben zu sehen, für das Unternehmen Arbeitnehmer an sich zu binden und sich Wettbewerbsvorteile gegenüber anderen Unternehmen zu verschaffen, die ihren Arbeitnehmern keine entsprechenden Werkswohnungen anbieten könnten.

Vorinstanzen
LG Frankfurt, Urt. v. 15.01.2016 – 2-08 O 258/15
OLG Frankfurt, Urt. v. 23.09.2016 – 2 U 19/16

Gericht/Institution: BGH
Erscheinungsdatum: 17.01.2018
Entscheidungsdatum: 17.01.2018
Aktenzeichen: VIII ZR 241/16

Quelle: Pressemitteilung des BGH Nr. 12/2018 v. 17.01.2018

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